【スタッフブログ】不動産登記の落とし穴・・

民事信託を活用して、空き家予防をする。

これはかなり有効に民事信託を活用できます。

最近の困った事例、留意しなければならないポイントを

いくつかあげます。

1.明治時代の所有権移転仮登記の抹消がしてない。

 しかも、もう存在しない建物の登記が残っている。

 相続>販売の準備中ですが、仮登記を打った相続人が

 見つからない。裁判所に申し立てをして抹消予定です。

 費用は当然かかります。

 →例えば相続発生時に謄本を閲覧して、しかるべき

 対応を取っておくことが必要。後になればなるほど

 権利が複雑になり、当然対応するための費用もかかる。

2.返済済みの住宅ローンの抵当権抹消がされていない。

 銀行が社名変更されていて、まず新規に口座登録をして

 それから抹消という手続きになる。

 手続きに1ヶ月間を要し、決済日を延期する事になった。

3.未登記建物の相続登記

 クライアントが司法書士に依頼。司法書士は簡単に、

 解体するなら、表示登記をあげる必要はありません。

 売買するにしても未登記でもできますよ。

 全ての司法書士がそうでもないが、自分の仕事しかしない。

 売却と言う出口を考えていない。

 売買するのであれば、当然表示・保存登記もあげて欲しい。

 買い主が住宅ローンを使う場合は未登記物件では銀行は

 受け付けてくれない。

4.道に提供したが、名義がそのままと言う部分の登記を見落とす。

 名寄せを取らないで、価格証明だけで相続登記をする。

 やはり、この司法書士は出口を考えて、不動産物件調査を

 怠っている。

 今、駄目出しで道の部分の相続登記をさせている。

 結果売買が延期に。

 *必要な事は不動産は不動産として調査すべきと言うことです。

 

 

 

【スタッフブログ】親愛信託とは何?

コロナ禍の中、信託に関するご相談が急増しています。

これまでは、亡くなるということが他人事で、まだまだ先の事だから、そのうちなんとかすればいいと思っていたことが、自分にもいつどこで、どうなるかわからないから将来のことを考えておかないといけないとなっているような気がします。

それから、コロナの影響で考える時間が出来ているということもあります。これまでは毎日いろんなことに追われて、なかなか自分の将来の事や財産のことを考える時間がなかったけれども、コロナで外食が出来なくなり、飲み会がなくなり、考える時間が出来たというのも相談が増えた要因のような気がします。

あとは、家族に会える時に会っておかないといけない、という考えになって、家族で話し合う機会が増えたという事のような気がします。いつでも会えると思うと、なかなか会いに行かないけれど、コロナの影響で会えなくなるかもしれないとなると、会える時に会っておかなければいけないと会いに行くようになり、ほとんど連絡もしなかったという人も家族に「変わりはないか?体調はどう?」と連絡する機会が増えたというのも聞きます。

・亡くなることが自分ごとに考えられるようになった(死だけは必ず誰にでもやってくるものです)

・考える時間が出来た

・家族や大切な人とのコミュニケーションが増えた

この3つが信託や将来に関する相談が増えた要因と思います。

私たちの取り組んでいる信託は、業として行われる商事信託ではない信託行為のお手伝いです。金融行為である商事信託と違って、信頼関係のもとで行われるものです。

民事信託という言葉でなく親愛信託という言葉を使うようになったのは、最初からではなくて実務を行っていくうえで生まれたものです。

自分の財産の管理や承継に対して、ご相談を受ける中で、信託をご提案する際に「民事信託」もしくは「家族信託®」という言葉を使っていたのですが、「民事信託」に関しては、民事裁判や民事事件というものを連想してしまうため、なんとなく争いごとを考えてしまいますという意見を聞くようになり、「家族信託®」に関しては、相談者から「私には家族がいないので信託はできないのでしょうか?」という質問や「家族信託®の契約は何親等以内の人と出来るのでしょうか?」というような質問を受けることが割と多くあり、誤解何かもっと適切な言葉はないかと考えた結果「親愛信託」とすることに決めました。

「親愛信託」に命名した意味は、信託とは財産を持っている人が、信頼できる人に自分の財産を託すという行為になるのですが、まず財産を託された人はその財産の管理をしたり、処分をしたり、次に適切に引継げるようにすることになるのですが、基本的には無報酬で行います。それは、財産を持っている方の意思を尊重して、その方の目的を達成するためにいろいろな行為を行うという、親が子のためを想い無償の愛で愛情を注ぐ行為のようなものです。そして、財産を持っている方は、自分の選んだ人を100%信じて、財産を託すことになります。これは子供が親のことを何の疑いもなく信じているようなものです。

民法上の家族や戸籍に関わらず自分の信頼できる人との間で成立するのが、親愛信託です。もちろん、戸籍上の関係にこだわらずというだけで、家族や親子で信託契約することが多いです。ただ、信頼できる人が親族だったというだけで、戸籍上の親族でないといけないというわけではないのです。

私たちがお手伝いしている信託行為は、親と子の無償の愛情の関係のようなものということで、「親愛信託」と呼んでいます。

従来昔から契約の必要なく、慣習として行われていたものが、ごく一部の心無い人がいるために、本人確認が非常に厳しくなってきています。さらに、離婚や再婚を繰り返したり、さまざまな事情で相続関係が複雑になり、以前は少なかった争いごとが増えてきています。

そのようなことを望んでいる人はいないと思います。純粋な親子の愛のように思いやりの心で財産事を考えてほしいという想いも込めています。

相続問題を解決するための相続対策・生前対策には、信託だけでなく遺言作成、成年後見人の選任申立、任意後見契約など、多くの方法があります。「親愛信託」との違いは、遺言はよく知られている制度ですし、身近に感じられる方も多いと思います。ただ、遺言の効力はその方が亡くなってからなので、老後の対策にはなりませんし、自分の想いを言葉で伝えることにもあまり適していません。自分がお元気な間に大切な人に気持ちを伝えるという点では親愛信託の方が伝えやすいし、自分の財産について、しっかり考えるきっかけにもなります。老後の対策にもなりますので、その点では遺言より優れていると思います。

ただ、信託契約で信託財産にできるものは、その契約をした時に持っている財産になるので、そのあとに増えた財産は追加信託するか、遺言で誰に渡すのかを決めておく必要があります。ということは、遺言で出来ないことを親愛信託では出来るけれども、やはり遺言も必要ということになります。

成年後見人の選任の申立てをして、成年後見人が選任された場合の成年後見人のお仕事内容は財産の管理と身上監護になります。財産管理の面では、自由度が少なく使いづらいということで、その点では自分の思った通りに財産管理や承継が出来る親愛信託が優れています。ただ、信託は財産に対してだけなので、身上監護の部分は必要であれば、成年後見人制度を使うことになります。任意後見契約も同じです。

親愛信託は、お元気な時も老後少し弱った時もお亡くなりになった時も、お亡くなりになった後の何代か先の時にも対応ができ、しかも、管理の方法や承継の方法を自分の思った通りに契約できるというとても優れたものです。

「親愛信託」もメリット

 ・財産に対して、管理の方法や承継方法を自由に決められる。

 ・管理する人と承継する人を別々のルートで指定することができる。

・自分の亡くなった後、何代先までも指定できる。

 ・民法や法定相続に関係なく指定できる。

 ・受益者連続にしておけば相続手続きの必要がなく、契約で決めた人に財産が承継される。

ただし、財産についてのみなので、身上監護などに関しては後見制度などを使う必要があります。

【スタッフブログ】相続発生後の銀行口座からの払戻し

 相続が発生した際、その旨を銀行に連絡すると、被相続人名義の銀行口座は凍結されてしまいます。

平成28年12月19日最高裁大法廷決定により、仮に相続人である配偶者などが生活費の引き出しや、葬儀費用の支払いをしたくても、相続人同士の遺産分割協議が完了するまでは、相続人1人の単独の申し出で引き出すことはできませんでした。

 しかし、それでは多くの相続人がいる場合などは、他の相続人の協力が得られないと、生活費等必要な資金が確保できない事態になりかねません。そこで、平成30年の相続法改正により、令和元年7月1日から以下の制度が創設されました。

(1)預貯金のうち一定割合(金額に上限あり)については、単独で、家庭裁判所の判断を経ずに、金融機関の窓口で払戻しができます。

(相続開始時の預貯金債権の額(口座基準))×1/3×(当該払戻しを行う共同相続人の法定相続分)=単独で払戻しをすることができる額

 ※ただし、1つの金融機関から払戻しが受けられるのは150万円まで。

(2)一定割合以上の金額の払い戻しが必要な場合には、家庭裁判所の判断を経て、払い戻しができます(保全処分の要件の緩和)。

  預貯金のことは、相続が発生した場合に、近しい相続人の方が最初に不安になる部分かと思います。必要に応じて、是非、上記制度についてもご活用ください。

 一般社団法人よ・つ・ば親愛信託ちば 理事 折田紘幸(公認会計士・税理士)

【スタッフブログ】先の見えないコロナ社会の今・・

もう2年近くになる新型コロナウイルスに関わる社会変化の中で、入院や施設入所されている、特に高齢者の相続、財産承継対策に困難が生じています。

 長引く新型コロナによる影響で、面会禁止等により家族が会うこともできず、外出もできない。見えない将来に備えて遺言を作成しようにも、面談ができないため公正証書遺言作成等は困難になっています。一部オンライン面談で対応してくれている公証役場もあるようですが、地方の公証役場ではほとんど対応していません。

 自筆証書遺言や死因贈与契約にしても面談が困難な以上、十分な意思確認や思いの汲み取りが難しいのが現状ではないでしょうか。

 最近もこういうご相談がありました。

 家族が突然癌(末期に近い状態)であることがわかり、入院している。もしもの事を考えると、どうしても財産が渡って欲しくない相続人がいるためどうすればよいか、と。癌を患ったご本人はまだ若く、思ってもみない展開に、ご本人はもとより、ご家族も動揺を隠せません。  ご本人の思いを実現するためにご家族の一人を受託者とする信託契約を結ぶにしても、現在コロナの影響で面談もできず、抗がん剤治療の合間に一時帰宅したとき、かつ、ご本人の体調などのタイミングを考えると、通常より契約締結のハードルが高い現状です。しかし何とか対策しておかなければという焦り・・

 今まで以上に、平常なうちの対策、何事もない今だからこそできる対策を「今のうちに」やっておくことの必要性の高さをリアルに実感しました。

 特に、ご自身の将来、大切な家族の将来に思いを抱いている方は、信託をはじめ何らかの対策を「何事もない今こそ」一度真剣に考えてみる、家族で話し合ってみる機会を作ってみてはいかがでしょうか。

一般社団法人よ・つ・ば親愛信託こうち 理事 岡﨑千佳

【スタッフブログ】相続業務のお手伝い

日常的な業務の中で相続人の方の相続業務をお手伝いすることがあります。

その際に被相続人が多額の財産を遺して亡くなるケースも多く見受けられます。

このような多額の財産を遺されるケースもありますが、私が以前に読了した「Die With Zero」という書籍があります。この書籍では、亡くなる時までに財産を残さず人生を豊かにする経験などに費消すべきだというメッセージがありました。

確かに人生はその旅を終えるときに財産をたくさん持っていた人が勝者というゲームではないですし、人生は思い出の集合体でその旅を終えるまでに自分が振り返ったときに後悔のない人生だったと思えれば誰もが勝者だと思います。とても腑に落ちます。

とはいえ、誰もが自らの人生を終える時期を分からず生きているわけですから、ゼロを意識していたとしても財産を完全にゼロで終えるというわけにはいきません。

認知症等で生前にその財産の管理が難しくなったり、または、行き先が明確になっていないことでご家族に問題を残さず信託等を適切に活用し、有意義な人生を全うしたいものです。

一般社団法人よつば 香川民事信託推進協議会

【スタッフブログ】認知症対策の信託契約のその後

 委託者の今後の認知症等への対策として親愛(民事)信託を検討し、実際に信託契約に至るというケースは多いと思います。

 実際私もこれまで携わった中で一番多い事例は、認知症等への対策の為の信託契約になります。

 しかしながら、信託契約後に実際に委託者が認知症等になり、委託者が判断能力(このコラムでは不正確な言葉ですが分かりやすい為、判断能力という言葉で統一させて頂きます。)を低下又は喪失されてしまったケースというのは、少なくとも私が携わった中ですとこれまではまだ殆ど事例がありません。

 理由として考えられるのは、まず、一番最初に私が携わったケースでも契約からまだ5年程度しか経っていないという事があげられると思います。

 次に考えられるのは、信託契約時点の委託者の理解力や判断能力が、遺言書作成等に比べかなり高いレベルにある場合が多いという事があげられると思います。

信託契約をするという事は、親愛(民事)信託という新しい制度の中身をある程度理解した上で、自分に必要だと思い契約を結ぼうと思い立ち、さらに信託契約書の中身まで理解ができるという事ですから、契約の段階でかなりの理解力や判断能力を委託者が持ちあわせている事になります。逆にいいますと既に判断能力の低下の兆候がみられる段階での信託契約というのはかなり難しいという事になります。

 その為、委託者が、今後認知症等になってしまい判断能力が低下または喪失した場合に備え、信頼のできる受託者と信託契約を結んだものの、実際は委託者の判断能力の低下又は喪失の前に委託者がお亡くなりになり信託契約が終了したというケースがこれまでは多いです。  では、上記のように信託契約を結んだものの、委託者は亡くなられるまで判断能力に問題がなかったというケースの場合、費用と手間をかけてまで信託契約をした意味はなかったのでしょうか?

 いえ、私はそうは思いません。委託者は信託契約を結んでおいたからこそ、万が一の場合も信頼のできる自分が選んだ受託者に財産を管理して貰えると安心して契約締結後から亡くなるまでの生活を送ることができます。これだけで、信託契約を結んだ意味はあったといえます。

 また私個人としては、まだ数は少ないですが、信託契約後に委託者の判断能力が低下し施設に入所される事になり、受託者が委託者の不動産を売却して諸費用に充てる事ができたといったケースも発生しています。

 委託者は、信託契約をする事で、いざという時に繰り出せるいわゆる「伝家の宝刀」を取得する事ができる事になります。
 
 親愛(民事)信託という「伝家の宝刀」を持っているだけで、委託者は安心してその後生活が送れるようになり、さらにいざという時は、その「伝家の宝刀」を抜いて信頼のできる受託者に生活の手助けをして貰う事ができます。

一般社団法人 よつば香川民事信託推進協議会

【スタッフブログ】不動産の相続人がいない方にお勧めの制度

部分リフォーム工事に使用する制度ですが、マンション管理組合規約の改正が必要なこともあり本年4月制度運用開始となっておりましたが、管理組合との調整もあり運用はこれからとなるそうです。

金利は固定金利で耐震補強工事年0.79%、その他年0.99%(令和3年8月1日現在)と利用しやすい利率となっています。

返済は本人亡くなるまで、配偶者などがある場合は、配偶者が亡くなるまで、利息のみ返済し、その後区分所有権の売却などで一括返済の仕組みであります。一方使用使途が修繕積立金に限定されるなどの制限があります。

 その中で、8月17日付日本経済新聞社広告に掲載された住宅金融支援機構と民間金融機関が取り組んでいる住宅融資保険を活用したリバースモーゲージ型住宅ローン『リ・バース60』は、お一人様や子供のいない夫婦向けに日本ではあまり見かけないノンリコース型(担保物件以外には、弁済義務が及ばない)を採用している。(一部リコース型のみ取り扱う金融機関あり)

制度としては、①利用者:満60歳以上②融資限度額:上限8,000万円担保評価額の50%または60%所要金額内③返済:毎月利息部分元金は亡くなったとき④融資利率:年3%前後の変動金利(利率は金融機関毎に異なる)⑤使用使途:住宅建設購入資金、リフォーム資金、サービス付き高齢者向け住宅の入居者一時金等であります。(詳細は各金融機関HP参照)

お一人様や子供のいない夫婦で不動産の相続人がいない若しくは相続人がいても相続する気持ちがない方は検討されては如何でしょうか。

ただし、変動金利制であることや担保評価額(固定資産評価額を採用する金融機関もあり)が、50%若しくは60%(長期優良住宅の場合)が上限となり使用使途によっては十分な融資とはならないケースもあります。

その点では、親愛信託をはじめとする民事信託を活用すれば同居非同居問わない家族や信頼できる知人を受託者にして信託契約を締結し、例えばマンションに住みながらマンション管理組合の役員などの役割は受託者に託すことができますし、認知症になって施設に入るケースでも区分所有権を売却し施設入居一時金に充当することもできます。

それぞれの環境によってより良い制度を検討活用することによって、人生100年時代を大いに楽しむことができるのではないでしょうか。

一般社団法人親愛信託東京 理事 髙橋恒夫

【スタッフブログ】相続人が全くいない人が亡くなったら?

相続人が全くいない人が亡くなった場合、その財産はどうなるでしょうか?最終的には国のものになる(国庫に帰属)ということは知っている人も多いと思います。では、誰が国庫に帰属させるのでしょうか。それは「相続財産管理人」です。

 まず、家庭裁判所が申立てにより相続財産管理人を選任します。相続財産管理人に選任されるのは司法書士や弁護士等が多いようです。選任された相続財産管理人は、財産の調査・管理、相続人・債権者の捜索、債務の弁済、特別縁故者への財産分与など、様々な事務を行います。特別縁故者とは、亡くなった人と特別に親しい間柄であった人で、内縁関係等がこれにあたります。通常、内縁関係等があっても相続権はないため、遺言書でもないかぎり亡くなった人の財産をもらえることはありませんが、相続人がいない人の場合はこの特別縁故者に財産分与がされる可能性があります。

 そして最終的に残った財産があれば国庫に帰属させます。不動産等は売却して金銭にかえてから帰属させることがほとんどです。

 最近では相続人がいない人というのは特にめずらしくありません。また、「相続人がいない人」というのは、元から相続人がいない人だけなく、相続人が相続放棄をした結果相続人がいなくなったという状態も含みます。

 相続財産管理人選任は利害関係人が家庭裁判所に対して申立てを行いますが、自宅のみを持っていた人が亡くなり、誰も相続財産管理人選任の申立てをしないまま空き家となり手つかずのまま放置されているという困った事例もあります。 このような状態を予防するために、また相続財産管理人の選任が必要にならないようにするために、遺言書の作成や、親愛信託の利用をしていただき、ご自身の財産の最終的な行き先をご自身で決めておいていただきたいと思います。

協同組合親愛トラスト 理事 司法書士 田代洋平

【スタッフブログ】親愛信託を利用する場合…

親愛信託を利用する場合、信託した金銭を管理するために金融機関で「信託口口座」という少し変わった口座を作る必要があります。どこが変わっているかというと、通常、口座名義人が亡くなると口座は一時的にロックされ、相続手続を済ませるまで金銭を引き出すこと等ができなくなるのですが、この信託口口座は、信託した方(委託者)が死亡してもロックされず、引き続き信託財産を管理する方(受託者)が金銭を引き出す等の取引を自由に行える口座なのです。相続手続も必要ありません。

 ただ、金融機関でこの信託口口座の開設を断られてしまう場合がしばしばあります。金融機関の担当者の方から聞いたことがある話では、金融機関は金融のプロですが、法律のプロではないため、複雑な法的制度である信託を理解しきれず、信託口口座を開設すると何か予測不能なリスクが生じるのではないか、と身構えてしまい、結果、お断りすることになってしまう、とのことでした。成年後見制度が始まった頃も後見人口座開設について同様の現象があったことを思い出します。

 しかし、信託口口座を開設してくれる金融機関は確実に存在します。私どもよ・つ・ばグループは、全国展開しているため、全国各地の金融機関の信託対応状況等の情報も日々蓄積されております。それらの情報を活用し、依頼者様が無事、信託口口座を開設できるためのお手伝いをいたしますので、信託についてのご相談は、ぜひ私どもよ・つ・ばグループへお願い申し上げます。

よ・つ・ば親愛信託ちば 代表理事 山口英一

【スタッフブログ】業界再編

 今回のブログを担当致します、副代表の日下淳です。業界再編とは、私の趣味のプロレス観戦にまつわる、プロレス業界のお話をします。

 日本のプロレスは、力道山に始まり、ジャイアント馬場の全日本プロレス、アントニオ猪木の新日本プロレスに引き継がれ、そこから色々な団体に派生しました。最盛期には、日本に大小合わせて50程の団体が「格闘技系」「デスマッチ系」「飛び技(メキシカンプロレス系)」と、特色を持って、それぞれにファンが熱狂していた時代がありました。

 しかし、2000年代前半は、総合格闘技に主役を取られ、ファンが流れていき、プロレスの低迷期がありました。でも、お笑い芸人さんもそうですが、多くの昔からプロレス好きは

変わりなく、有名な総合格闘技団体の消滅により、また、当時の低迷期を支えたプロレスラーのメディア出演やあらゆる分野へのアピールにより、徐々に人気が復活しました。

 昔の暗いイメージから、技が凄いレスラー、イケメンレスラーの登場により、「プ女子」

という、プロレスファンの女子の人気も集め、再び、会場は盛り上がっています。  この人気のあるプロレス団体は、「新日本プロレス」のみという、1強時代を迎えております。

 そこで、ITのサイバーエイジェントが出資をして、他の団体を統合する計画が持ち挙がり、国会議員にもプロレス親交議員連盟が発足し、「新日本プロレス」以外の普及に取り掛かっております。

 実は、このプロレス界に起こっている現象、1強、その他の団体という状況は、他の産業でも起こっております。自動車業界はトヨタの1強、アパレル業ではユニクロの1強、スーパーではイオンの1強。圧倒的な強者とその他。これは、まだ生じていない他の業界でも起こり得る気が致します。

 民事信託業界でも、親愛信託が普及するように精進したいと思います。

協同組合親愛トラスト 副代表 日下 淳