【スタッフブログ】民事信託を活用した空き家予防

民事信託を活用して、空き家予防をする。

これはかなり有効に民事信託を活用できます。

最近の困った事例、留意しなければならないポイントをいくつかあげます。

1.明治時代の所有権移転仮登記の抹消がしてない。

 しかも、もう存在しない建物の登記が残っている。

 相続>販売の準備中ですが、仮登記を打った相続人が

 見つからない。裁判所に申し立てをして抹消予定です。

 費用は当然かかります。

  例えば相続発生時に謄本を閲覧して、しかるべき

 対応を取っておくことが必要。後になればなるほど

 権利が複雑になり、当然対応するための費用もかかる。

2.返済済みの住宅ローンの抵当権抹消がされていない。

 銀行が社名変更されていて、まず新規に口座登録をして

 それから抹消という手続きになる。

 手続きに1ヶ月間を要し、決済日を延期する事になった。

3.未登記建物の相続登記

 クライアントが司法書士に依頼。司法書士は簡単に、

 解体するなら、表示登記をあげる必要はありません。

 売買するにしても未登記でもできますよ。

 全ての司法書士がそうでもないが、自分の仕事しかしない。

 売却と言う出口を考えていない。

 売買するのであれば、当然表示・保存登記もあげて欲しい。

 買い主が住宅ローンを使う場合は未登記物件では銀行は

 受け付けてくれない。

4.道に提供したが、名義がそのままと言う部分の登記を見落とす。

 名寄せを取らないで、価格証明だけで相続登記をする。

 やはり、この司法書士は出口を考えて、不動産物件調査を

 怠っている。

 今、駄目出しで道の部分の相続登記をさせている。

 結果売買が延期に。  

*必要な事、不動産は不動産として調査すべきと言うことです。

一般社団法人 よつば民事信託とやま 理事 前田敏

【スタッフブログ】不動産登記の落とし穴・・

民事信託を活用して、空き家予防をする。

これはかなり有効に民事信託を活用できます。

最近の困った事例、留意しなければならないポイントを

いくつかあげます。

1.明治時代の所有権移転仮登記の抹消がしてない。

 しかも、もう存在しない建物の登記が残っている。

 相続>販売の準備中ですが、仮登記を打った相続人が

 見つからない。裁判所に申し立てをして抹消予定です。

 費用は当然かかります。

 →例えば相続発生時に謄本を閲覧して、しかるべき

 対応を取っておくことが必要。後になればなるほど

 権利が複雑になり、当然対応するための費用もかかる。

2.返済済みの住宅ローンの抵当権抹消がされていない。

 銀行が社名変更されていて、まず新規に口座登録をして

 それから抹消という手続きになる。

 手続きに1ヶ月間を要し、決済日を延期する事になった。

3.未登記建物の相続登記

 クライアントが司法書士に依頼。司法書士は簡単に、

 解体するなら、表示登記をあげる必要はありません。

 売買するにしても未登記でもできますよ。

 全ての司法書士がそうでもないが、自分の仕事しかしない。

 売却と言う出口を考えていない。

 売買するのであれば、当然表示・保存登記もあげて欲しい。

 買い主が住宅ローンを使う場合は未登記物件では銀行は

 受け付けてくれない。

4.道に提供したが、名義がそのままと言う部分の登記を見落とす。

 名寄せを取らないで、価格証明だけで相続登記をする。

 やはり、この司法書士は出口を考えて、不動産物件調査を

 怠っている。

 今、駄目出しで道の部分の相続登記をさせている。

 結果売買が延期に。

 *必要な事は不動産は不動産として調査すべきと言うことです。

 

 

 

【スタッフブログ】親愛信託とは何?

コロナ禍の中、信託に関するご相談が急増しています。

これまでは、亡くなるということが他人事で、まだまだ先の事だから、そのうちなんとかすればいいと思っていたことが、自分にもいつどこで、どうなるかわからないから将来のことを考えておかないといけないとなっているような気がします。

それから、コロナの影響で考える時間が出来ているということもあります。これまでは毎日いろんなことに追われて、なかなか自分の将来の事や財産のことを考える時間がなかったけれども、コロナで外食が出来なくなり、飲み会がなくなり、考える時間が出来たというのも相談が増えた要因のような気がします。

あとは、家族に会える時に会っておかないといけない、という考えになって、家族で話し合う機会が増えたという事のような気がします。いつでも会えると思うと、なかなか会いに行かないけれど、コロナの影響で会えなくなるかもしれないとなると、会える時に会っておかなければいけないと会いに行くようになり、ほとんど連絡もしなかったという人も家族に「変わりはないか?体調はどう?」と連絡する機会が増えたというのも聞きます。

・亡くなることが自分ごとに考えられるようになった(死だけは必ず誰にでもやってくるものです)

・考える時間が出来た

・家族や大切な人とのコミュニケーションが増えた

この3つが信託や将来に関する相談が増えた要因と思います。

私たちの取り組んでいる信託は、業として行われる商事信託ではない信託行為のお手伝いです。金融行為である商事信託と違って、信頼関係のもとで行われるものです。

民事信託という言葉でなく親愛信託という言葉を使うようになったのは、最初からではなくて実務を行っていくうえで生まれたものです。

自分の財産の管理や承継に対して、ご相談を受ける中で、信託をご提案する際に「民事信託」もしくは「家族信託®」という言葉を使っていたのですが、「民事信託」に関しては、民事裁判や民事事件というものを連想してしまうため、なんとなく争いごとを考えてしまいますという意見を聞くようになり、「家族信託®」に関しては、相談者から「私には家族がいないので信託はできないのでしょうか?」という質問や「家族信託®の契約は何親等以内の人と出来るのでしょうか?」というような質問を受けることが割と多くあり、誤解何かもっと適切な言葉はないかと考えた結果「親愛信託」とすることに決めました。

「親愛信託」に命名した意味は、信託とは財産を持っている人が、信頼できる人に自分の財産を託すという行為になるのですが、まず財産を託された人はその財産の管理をしたり、処分をしたり、次に適切に引継げるようにすることになるのですが、基本的には無報酬で行います。それは、財産を持っている方の意思を尊重して、その方の目的を達成するためにいろいろな行為を行うという、親が子のためを想い無償の愛で愛情を注ぐ行為のようなものです。そして、財産を持っている方は、自分の選んだ人を100%信じて、財産を託すことになります。これは子供が親のことを何の疑いもなく信じているようなものです。

民法上の家族や戸籍に関わらず自分の信頼できる人との間で成立するのが、親愛信託です。もちろん、戸籍上の関係にこだわらずというだけで、家族や親子で信託契約することが多いです。ただ、信頼できる人が親族だったというだけで、戸籍上の親族でないといけないというわけではないのです。

私たちがお手伝いしている信託行為は、親と子の無償の愛情の関係のようなものということで、「親愛信託」と呼んでいます。

従来昔から契約の必要なく、慣習として行われていたものが、ごく一部の心無い人がいるために、本人確認が非常に厳しくなってきています。さらに、離婚や再婚を繰り返したり、さまざまな事情で相続関係が複雑になり、以前は少なかった争いごとが増えてきています。

そのようなことを望んでいる人はいないと思います。純粋な親子の愛のように思いやりの心で財産事を考えてほしいという想いも込めています。

相続問題を解決するための相続対策・生前対策には、信託だけでなく遺言作成、成年後見人の選任申立、任意後見契約など、多くの方法があります。「親愛信託」との違いは、遺言はよく知られている制度ですし、身近に感じられる方も多いと思います。ただ、遺言の効力はその方が亡くなってからなので、老後の対策にはなりませんし、自分の想いを言葉で伝えることにもあまり適していません。自分がお元気な間に大切な人に気持ちを伝えるという点では親愛信託の方が伝えやすいし、自分の財産について、しっかり考えるきっかけにもなります。老後の対策にもなりますので、その点では遺言より優れていると思います。

ただ、信託契約で信託財産にできるものは、その契約をした時に持っている財産になるので、そのあとに増えた財産は追加信託するか、遺言で誰に渡すのかを決めておく必要があります。ということは、遺言で出来ないことを親愛信託では出来るけれども、やはり遺言も必要ということになります。

成年後見人の選任の申立てをして、成年後見人が選任された場合の成年後見人のお仕事内容は財産の管理と身上監護になります。財産管理の面では、自由度が少なく使いづらいということで、その点では自分の思った通りに財産管理や承継が出来る親愛信託が優れています。ただ、信託は財産に対してだけなので、身上監護の部分は必要であれば、成年後見人制度を使うことになります。任意後見契約も同じです。

親愛信託は、お元気な時も老後少し弱った時もお亡くなりになった時も、お亡くなりになった後の何代か先の時にも対応ができ、しかも、管理の方法や承継の方法を自分の思った通りに契約できるというとても優れたものです。

「親愛信託」もメリット

 ・財産に対して、管理の方法や承継方法を自由に決められる。

 ・管理する人と承継する人を別々のルートで指定することができる。

・自分の亡くなった後、何代先までも指定できる。

 ・民法や法定相続に関係なく指定できる。

 ・受益者連続にしておけば相続手続きの必要がなく、契約で決めた人に財産が承継される。

ただし、財産についてのみなので、身上監護などに関しては後見制度などを使う必要があります。