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不動産の共有は、一見すると相続対策や共同購入で便利ですが、実際には多くのトラブルにつながることもあります。
特に共有者が増えると、修繕や売却の場面で意見が分かれやすくなります。
こうした共有不動産の問題への対策として活用されているのが「親愛信託」です。
今回は、共有不動産の問題点と信託による対策について解説します。
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例えば、アパートを兄弟3人で3分の1ずつ共有している場合・・・
共有不動産は、何かを決めるたびに共有者の同意が必要になります。
が必要になり、共有者の一人でも反対すると売却できません。
実際、「売却したい人」と「残したい人」で意見が分かれ、話が進まなくなることもあります。
共有不動産は、相続が発生するたびに共有者が増えていく傾向があります。
例えば父・長男・次男の3人で共有していた不動産でも、父が亡くなると、その持分を妻や子どもが相続することになります。
さらに次の相続が発生した際、権利者が10人、20人と増加していくので
当初は家族3人だけだった不動産が、数十年後には親族10人以上の共有になっているというケースもあります。
共有者が増えるほど、意思決定は難しくなっていきます。
共有者の一人が認知症になると、
などの手続きが事実上難しくなり、状況によっては成年後見制度の申立てが必要になることもあります。
共有持分のみを売却しようとしても、市場価値が大幅に下がってしまうため、買い手を見つけるのは大変です。
こうした共有不動産の問題に対して、有効な方法の一つが「親愛信託」です。
例えば、父が所有する不動産について、
という形で信託契約を設定します。
そうすると、不動産の管理権限は受託者である長男に集約され、利益は父に帰属します。
利益を受け取る権利は父が持ったまま、不動産管理を受託者が担うイメージです。
受託者に管理権限を集中させることで、修繕や賃貸管理などをスムーズに進めやすくなります。
委託者である父が認知症になった場合でも、受託者は引き続き不動産管理を行うことができます。
そのため、成年後見制度の利用を回避できる可能性があります。
信託契約では、
「父の死亡後は妻を受益者とする」
「その後は長男を受益者とする」
といった形で、受益権の承継先を定めることができます。これにより、不動産を細かく共有せずに承継しやすくなります。
信託契約で「受託者は必要に応じて売却できる」と定めておくことで、将来の売却時に相続人全員の同意を集める必要がなくなります。
父所有のアパートは相続により長男・次男の共有に
↓
さらに相続が発生・共有者が増加。売却時には全員の同意が必要。
父所有のアパートを信託し、受託者（長男）に管理権限を集中
↓
相続後も管理体制を維持できて将来の売却判断を進めやすい◎
一方で、信託には注意点もあります。
受託者には、通帳や会計、資料保管などの管理責任が発生します。また、信託口口座の開設に金融機関の対応も必要になってきます。
信託契約の内容が不十分だと、
・売却できない
・借入れできない
・修繕できない
といった問題が起こることもあり、専門家による適切な設計が重要です。
すでに複数人で共有している不動産の場合、各共有者が別々に信託しただけでは、結果的に共有状態が残るケースもあります。共有問題を根本的に解決するには、管理権限を一本化する設計が重要になります。
共有不動産は、相続が繰り返されることで権利関係が複雑化し、将来的に管理や売却が難しくなる可能性があります。
親愛信託なら、認知症対策だけでなく共有者が増え続ける問題を防ぎ、管理や意思決定をスムーズにする方法として活用できます。
賃貸不動産オーナーや地主の方にとっても、将来の不動産承継を考える上で重要な選択肢の一つといえるでしょう。
特に賃貸不動産を所有している方は、「今は問題ないから大丈夫」ではなく、将来誰が管理していくのかまで考えておくことが大切です。
地域の専門家はこちらからお探しいただけます。まずはお気軽にご相談ください。
令和８年６月５日
一般社団法人 一般社団法人よつば親愛信託大分
理事 溝部 将司
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司法書士／トラストプランナー
合同会社ゆい処
〒870-0927 大分県大分市大字津留字六本松１９１６番地１４アーバングリーン六本松108
097-511-4877
shosi.mizo@gmail.com
令和５年開業。よつば親愛信託に所属し、信託業務を勉強している。
