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親から相続した実家や、兄弟で所有する賃貸アパートなど、一つの不動産を複数人で所有する「共有不動産」
共有した当初は特に問題がなくても、いざ修繕や売却が必要になると、意見がまとまらず困ってしまうことがあります。
こうした共有不動産の管理方法として、選択肢の一つとなるのが「親愛信託®」です。
親愛信託®とは、財産を管理する役割と、財産から利益を受け取る立場を分けることで、管理を円滑にする仕組みです。
今回は、その基本と活用のポイントをご紹介します。
共有不動産では、行うことの内容によって必要な同意が異なります。
原則として、保存行為は各共有者が単独で行えますが、管理に関する事項は持分の価格に従った過半数で決めます。
ここでいう過半数は、人数ではなく持分が基準です。
そのため、意見が対立すると必要な判断が進まなくなることがあります。相続を繰り返して共有者が増えれば、話し合いもますます難しくなります。
また、共有者の一人が認知症などで判断能力を失った場合には、手続きに影響する可能性もあります。
親愛信託®は、財産を持つ人（委託者）が、信頼できる人（受託者）に財産を託し、代わりに管理してもらう仕組みです。
その財産から利益を受け取る人を「受益者」といいます。
共有不動産の場合、共有者全員がそれぞれの持分を親愛信託®し、
財産から利益を受け取る人を「受益者」といいます。
共有不動産の場合、共有者全員がそれぞれの持分を親愛信託®し、一人の受託者に管理を任せる方法があります。
受託者は、契約で定められた範囲内で賃貸借契約や修繕の手配などを行います。
不動産の名義は受託者に移りますが、受託者が自分の財産として自由に使えるわけではなく、受益者のために管理する義務があります。
例えば、兄弟3人が、相続したアパートを各3分の1ずつ所有しているとします。
普段は長男が入居者対応や修繕の手配をしていても、大きな支出が必要になるたびに兄弟で話し合う必要があり、長男に負担が偏ってしまうこともあります。
そこで、3人の持分をまとめて親愛信託®し、長男を受託者、3人を受益者とする設計が考えられます。
もちろん、何でも長男が自由に決めて良いわけではありません。大きな修繕や売却については、兄弟で相談して決めるようにすることもできます。
大切なのは、任せる業務と、話し合って決める事項を具体的に整理しておくことです。
親愛信託®を活用することで、次のようなメリットがあります。
連絡や契約手続きの担当者が明確になり、日常の管理がスムーズになります。
管理を担当しない共有者も、受益者として収益の分配を受けられます。
適切に設計しておけば、委託者や受益者の判断能力が低下しても、受託者による管理を継続できます。
ただし、重要な行為に本人の同意が必要な契約では、判断が進まなくなる場合もあるため注意が必要です。
親愛信託®では、誰を受託者にするかだけでなく、その人が管理できなくなった場合の後任も重要です。
誰が何を担当し、お金をどう管理するのか。
後々のトラブルを防ぐためにも、あらかじめ決めておくことが大切です。
売却の条件や、受益者が亡くなった場合に誰が権利を引き継ぐのかについても考えておきましょう。
親愛信託®を利用しても、相続によって権利を持つ人が増える可能性はあります。
信託を設定すれば、将来の問題がすべて解決するわけではありません。
なお、一部の共有者だけが持分を親愛信託®しても、残りの持分との共有関係は続きます。
不動産全体の管理を一本化するには、共有者全員の協力が必要です。
親愛信託®を利用するには、契約書の作成や不動産の名義変更、信託登記などの手続きと費用が必要です。借入れがある場合は金融機関との調整が必要になることもあり、税金についても確認が欠かせません。
また、親愛信託®そのものが節税を保証する制度ではありません。
日常業務の負担を減らすだけなら、管理会社に任せるという選択肢もあります。
まずは、共有不動産の何に困っているのかを整理することが大切です。
行政書士や司法書士などの専門家に相談しながら、管理する人も利益を受け取る人も、納得できる方法を選びましょう。
令和８年１１月１３日
一般社団法人 一般社団法人よつば親愛信託大分
理事 溝部 将司
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司法書士／トラストプランナー
合同会社ゆい処
〒870-0927 大分県大分市大字津留字六本松１９１６番地１４アーバングリーン六本松108
097-511-4877
shosi.mizo@gmail.com
令和５年開業。よつば親愛信託に所属し、信託業務を勉強している。
