認知症対策として注目される「共有登記解消信託」とは？共有名義不動産のリスクと親愛信託（家族信託）をわかりやすく解説

親から相続した実家や土地を、兄弟姉妹4人で共有している――。

実は、このような「共有名義の不動産」は全国で非常に増えています。

最初は問題がなくても、年齢を重ねるにつれて、

• 誰かが認知症になったら？
• 売却したくても全員の同意が取れなかったら？
• 相続が重なって共有者がさらに増えたら？

という問題が現実化してきます。

最近は、このような将来の不安に備える方法として、
「親愛信託（家族信託）」を活用した
「共有登記解消信託」への関心が高まっています。

今回は、一般の方にもわかりやすく解説します。

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そもそも「共有登記」とは？

例えば、父母が亡くなり、

• 長男
• 長女
• 次男
• 次女

の4人で実家を相続した場合、
それぞれが「4分の1ずつ所有」する形になることがあります。

これが「共有登記（共有名義）」です。

一見、公平な方法に見えますが、実際には多くの問題を抱えています。

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共有不動産で起こりやすい問題

① 売却や賃貸に全員の同意が必要

共有不動産は、重要な判断を行う際に共有者全員の協力が必要になります。

そのため、

• 売却したい人
• 残したい人
• 賃貸活用したい人

など、意見が分かれると話が進まなくなるケースがあります。

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② 認知症になると手続きが止まる

共有者の一人が認知症になると、不動産取引ができなくなる可能性があります。

認知症によって「意思能力」がないと判断されると、

• 不動産売却
• 賃貸契約
• 大規模修繕

などが難しくなる場合があります。

近年は、この「認知症による不動産凍結リスク」が大きな社会問題になっています。

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③ 相続で共有者が増え続ける

共有者の一人が亡くなると、その持分はさらに相続され、権利関係が複雑化します。

例えば、

• 子ども
• 孫
• 配偶者

へと相続されることで、共有者が10人以上になるケースもあります。

すると、

• 誰が所有者かわからない
• 連絡が取れない
• 売却が進まない

といった問題につながることがあります。

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そこで注目される「共有登記解消信託」

こうした問題を防ぐ方法として活用されているのが、
親愛信託（家族信託）を利用した「共有登記解消信託」です。

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親愛信託（家族信託）とは？

親愛信託（家族信託）とは、簡単に言うと、

「信頼できる家族に財産管理を任せる仕組み」です。

例えば、兄弟姉妹4人で共有している実家について、

• 長男を「受託者」
• 他の兄弟姉妹を「受益者」

として信託契約を結びます。

すると、受託者が契約内容に基づき、不動産を管理・運用できるようになります。

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親愛信託（家族信託）を活用するメリット

① 認知症対策になる

事前に信託契約を行うことで、将来的に認知症が発生した場合でも、受託者による財産管理を継続しやすくなります。

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② 売却や管理がスムーズになる

共有者全員の都度の同意が不要となるケースがあり、不動産の売却や管理がスムーズになります。

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③ 相続トラブル予防につながる

財産管理や承継方法を事前に決めておくことで、将来の相続トラブル予防にもつながります。

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親愛信託（家族信託）は「家族を思いやる仕組み」

親愛信託（家族信託）は単なる法律手続きではありません。

「将来、家族が困らないようにする」ための仕組みです。

特に、

• 共有名義の不動産がある
• 実家の将来が不安
• 親の認知症対策を考えたい
• 相続トラブルを防ぎたい

という方には、早めの対策が重要です。

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共有不動産・認知症対策は専門家への相談が重要

親愛信託（家族信託）は、家族構成や不動産状況によって設計内容が大きく変わります。

そのため、専門家へ相談しながら進めることが重要です。

共有不動産や認知症対策でお悩みの方は、
まずは全国のよつばグループの専門家へどうぞお気軽にご相談ください。

令和８年５月２２日

一般社団法人 よつば民事信託とやま
代表理事 　前田 敏

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