共有不動産は、複数人が共同で所有する不動産を指します。家族や親族間で相続や贈与を通じて共有状態となるケースが多いですが、その一方で、管理や意思決定が難しくなる場合も少なくありません。こうした課題を解決する手段として「民事信託（家族信託）」が注目されています。本記事では、共有不動産における民事信託の仕組みやメリット、具体的な活用方法について解説します。

＜共有不動産の課題とは？＞
共有不動産には以下のような課題があります。
1. 意思決定の難しさ
共有者全員の同意が必要なため、売却や賃貸などの意思決定に時間がかかることがあります。
2. 管理責任の分散
管理義務が共有者全員に分散されるため、誰がどこまで責任を負うべきか曖昧になりがちです。
3. 利用価値の低下
意見の対立や管理不足によって、不動産の価値が下がるリスクがあります。
4. 相続時の複雑化
共有者の一人が亡くなると、その持分がさらに細分化され、次世代に渡って問題が複雑化する可能性があります。

＜民事信託とは？＞
民事信託（家族信託）は、不動産や金融資産などを「信託財産」として管理・運用する仕組みです。委託者（財産を持つ人）が受託者（信頼できる人）に財産管理を任せ、受益者（利益を受け取る人）がその恩恵を受ける形で運用されます。
共有不動産の場合、この仕組みを活用することで、複雑な管理や意思決定をスムーズに行えるようになります。

＜共有不動産における民事信託の具体的な活用例＞
以下は、民事信託を共有不動産に適用する際の具体的なケースです。
1. 家族間での管理権限の集中化
例えば、親から相続した共有不動産を兄弟姉妹で所有している場合、全員で管理するのは非効率です。この場合、兄弟姉妹全員が委託者となり、一人（または数名）を受託者として選任します。これにより、不動産管理や賃貸契約などの日常的な業務を受託者が一括して行えるようになります。
2. 将来的な売却準備
共有不動産を将来的に売却する予定の場合も、民事信託は有効です。受託者に売却権限を与えることで、共有者全員の同意を都度得る必要がなくなり、迅速な意思決定が可能になります。
3. 高齢化による管理負担軽減
高齢になった親族が共有不動産を持っている場合、その管理負担は大きくなることがあります。民事信託を活用すれば、高齢者本人ではなく若い世代に管理権限を移譲しつつ、高齢者自身も利益を享受できる仕組みを作れます。

＜民事信託導入のメリット＞
1. 迅速な意思決定
受託者に権限を集中させることで、不動産売却や賃貸契約などの意思決定がスムーズになります。
2. トラブル回避
家族間で明確な役割分担ができるため、不必要な争いを防ぐことができます。
3. 柔軟な財産承継
信託契約書で将来の財産承継方法（誰にどれだけ引き継ぐか）を詳細に規定できるため、相続時のトラブルも軽減されます。
4. 税務上のメリット
ケースによっては節税効果も期待できます（ただし専門家への相談が必須です）。

＜民事信託導入時の注意点＞
民事信託は非常に柔軟な制度ですが、その反面、以下のような注意点があります。
1. 専門家への相談が必須
信託契約書の作成には法律や税務知識が必要です。不備があると後々トラブルになる可能性がありますので、司法書士や弁護士など専門家と相談しながら進めましょう。
2. 費用負担
信託契約書作成費用や登記費用など初期費用が発生します。ただし長期的にはコスト削減につながる場合もあります。
3. 受託者選び
信頼できる人物を受託者として選ぶことが重要です。適切でない人物を選ぶと、不正リスクや運営上の問題につながります。

＜まとめ＞
共有不動産はそのまま放置すると管理上・相続上さまざまな問題を引き起こす可能性があります。しかし、「民事信託」を活用することで、それらの課題を解消し、不動産管理や財産承継をスムーズに進められるようになります。特に家族間で共有している不動産の場合は、早めに話し合い、専門家と連携して最適な信託スキームを構築することがおすすめです。
もしこの記事をご覧になり、「うちの場合はどうすればいいだろう？」と疑問に思われた方は、お気軽に専門家へご相談ください。あなたとご家族に最適な解決策をご提案いたします！

令和７年３月１４日
親愛信託名古屋
相馬　保宏