過去の土地活用、民事信託・・・「市街地再開発事業による施設建築物及びその敷地を民事信託により信託した場合の税務上の取扱いについて」(平成13年11月回答分)
新信託法は平成18年12月15日に公布されました。少し前の平成18年6月2日に「一般社団及び財団法人に関する法律」が公布され今年で14年目となりました。
「「信託法」と「一般社団及び財団法人に関する法律」が表舞台の条文だとすると不可分の法律が「相続税」、「所得税法」、「法人税法」、「消費税法」さらには租税特別措置法等の税法がその裏舞台に登場する。」と以前読んだ本にありました。
会社勤めの平成元年か2年頃「土地信託通達」(昭和61年)、を活用しようと信託銀行を受託者として土地所有者の土地活用でビルを建てるために土地信託をしたことがありました。
信託銀行にとっては、受託者としてテナント募集や空き室管理等は全く不得手で、賃貸管理などのスタッフがいないため、また、信託報酬はあるものの、賃貸トラブルを抱え込むことになることも危惧して、それ以降は積極的な取り組みは全くありませんでした。
H18に信託法が改正されてからは、法人地主は、出店や設備投資の資金獲得のために積極的に建物の賃料を原資とし商事信託を活用するようになりお手伝いしたことを思い出します。
仕事柄広い土地をまとめる必要があり、複数の地主様をまとめる何かいい方法がないもか思案していました。
それが信託法や中間法人法や民法の任意組合、商法に基づく匿名組合の活用だったように思います。
しかし、いつもそこまで行きつかず賃料のアップや敷金・保証金、建設協力金等の増額などで解決することが多かったのは正直な感想です。
添付した資料は、少し古いものですが、税務の考え方や土地活用の手法に参考になる資料と思いご案内します。見たときは、目からうろこでした。土地の有効活用という観点から、当初の段階で
方針決定された受託者借入を行うというものです。また、商事信託ではなく「民事信託」に該当する案件として計画されています。
多くの地権者をまとめたり、複数相続人(共有でも複数の単独所有者でも)で土地活用を計画する際の基本の構図が描かれています。
現在は、改正信託法、一般社団及び財団法人に関する法律が整備され取組みやすくなってきました。
親愛信託普及には、認知症になったらお困りになるでしょうという視点から、もう少し幅広く土地活用の観点からも普及していけるのではないかと思い専門家の方々にもその視点をお持ちいただければ幸いです。
このスキームを三井不動産が考案した当時は、改正信託法も一般社団及び一般財団法人法も資産流動化法も投資法人法もなく、110名以上の地権者の権利調整まとめから建築資金の調達、テナント募集等相当な苦労を重ねたものと思っています。
受託者を株式会社とし、受託者借入により再開発組合から建物を買い取る手法です。
コロナ禍でひょっとしたら大不況となることがあるかもしれません。
不動産特定共同法も改正を重ね様々な手法が検討されています。
親愛信託でさまざまな手法を整理して活用しさまざまなお客様のお役に立てることができればですね。長くなりました。最後までお読みいただきありがとうございます。
感謝
一般社団法人 よ・つ・ば親愛信託普及連合 理事 黒永 秀司