不動産共有の弊害対策

親愛信託®を活用すれば、親族共有の不動産でも一元管理が可能です。

相続時には収益物件を子供たちに平等に与えたい、そう考える親御さんはいると思います。また、すでに相続などにより収益物件や更地が共有化しているケースがあるかもしれません。こうした場合、売却、リフォーム、賃貸等を検討する際に共有者の合意が必要となるリスクが生じます。共有者に合意が得られない場合は、売却やリフォーム、賃貸借ができなくなってしまいます。親愛信託を使った場合には受託者が代表して不動産を管理する仕組みをつくり、残りの相続人は受益者というスキームを作ることで、不動産を一元管理することが可能となります。

<不動産共有のリスク>
1.不動産の売却には共有者全員の合意が必要となる。
2.建物の大規模なリフォームには全員の合意が必要となる。
3.不動産の賃貸借には過半数の合意が必要になる。

■親愛信託を活用して不動産共有の問題を解決した例

Case1:次の代も子供たちに不動産をうまく管理していって欲しい。

Q私(69歳)は賃貸アパートの経営を3件ほど行っています。息子2人と娘2人の4人の子供がいます。次男はもと不動産業の経験もあり賃貸マンションの経営能力は高いと考えています。しかし、他の3人の子供たちにも財産を残してあげたいと考えています。

A今回のケースで4人に均等に不動産を残そうと考えると財産が共有化してしまいます。そこで経営能力のある次男に不動産の管理を任せるため次男を受託者に信託契約を結び、4人の子供たち全員を受益者とします。4人とも賃貸マンションからの収益を受けることができます。次男が不動産の管理運営を行います。業で行っているとみなされない程度であれば次男が手数料をもらうことも可能です。

Case2:不動産の共有状態を解消したい。

Q父母がなくなり兄弟3人で相続したため、実家と収益物件3件が共有化しています。何をするにも全員の印鑑が必要で不便な状況となっています。税理士から株式会社を作ってそこで管理するように提案されましたが株式会社に譲渡すると莫大な譲渡所得税がかかるということで躊躇しています。

A兄弟3人で一般社団法人をつくり、実家と収益物件の受託者として信託契約を結びます。受益者は兄弟3人で収益物件からの賃料は3人が受け取ります。収益物件の管理は一般社団法人で行います。この一般社団法人の代表理事兼社員を長男としまし、次男と三男は理事兼社員とします。普段の業務執行は長男、大事なことは三者で決めるようにします。このことで効率的に収益物件を管理できるようになります。税務当局は受益権がうつると課税しますが、今回は受益権は当初と同じように兄弟3人で持っているので課税にはなりません。